Exploitatiekosten van een verhuurde woning: alle kosten op een rij

Gemeente en waterschap

Deze heffingen betaalt de eigenaar, ook als de woning verhuurd is:

• OZB voor eigenaren: een percentage van de WOZ-waarde dat elke gemeente zelf vaststelt. Landelijk gemiddeld is het in 2026 ongeveer 0,09% van de WOZ-waarde, volgens COELO.
• Rioolheffing voor eigenaren: een bedrag per jaar dat elke gemeente zelf vaststelt.
• Waterschapsbelasting voor gebouwen: een percentage van de WOZ-waarde, gemiddeld 0,030%. Elk waterschap heeft een eigen tarief.

Check het rendement haalt de OZB en de rioolheffing per adres uit het register van Protiva. Bij elke gemeente staat de bron op protiva.eu (opent in een nieuw tabblad).

Het gebouw: VvE, verzekering en erfpacht

• VvE-bijdrage: bij een appartement betaal je elke maand een bijdrage aan de vereniging van eigenaren. Daaruit betaalt de VvE het onderhoud van het gebouw, en vaak ook de opstalverzekering. In de begroting en het onderhoudsplan zie je of de bijdrage gaat stijgen.
• Opstalverzekering: bij een eengezinswoning sluit je die zelf af. Bij een appartement loopt hij meestal via de VvE.
• Erfpacht: staat de woning op grond van de gemeente, dan betaal je een canon per jaar. In Amsterdam en andere erfpachtgemeenten kan dat een grote post zijn. In de akte staat hoe hoog de canon is en wanneer hij wordt herzien.

Onderhoud

Ook als de VvE het gebouw onderhoudt, betaal jij het onderhoud in de woning: de keuken, de badkamer, de cv-ketel, het schilderwerk na een huurder. De huurder betaalt alleen de kleine herstellingen. Wat daaronder valt, lees je op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad).

Als vuistregel kost onderhoud 0,5 à 1,5% van de herbouwwaarde per jaar. Een oud pand zit eerder aan de bovenkant. In de berekening vul je onderhoud in als deel van de huur, en dat pas je aan je eigen pand aan.

Beheer en leegstand

Doe je het beheer niet zelf, dan rekent een beheerder als vuistregel 5 à 8% van de huur. Hij regelt dan de huurders, de betalingen en de reparaties.

Tussen twee huurders staat een woning soms leeg, en soms betaalt een huurder niet. Als vuistregel reken je daarvoor 2 à 4% van de huur. Bij een gereguleerde huur is het vaak minder.

Wat je als verhuurder verder betaalt

Bij verhuur is een geldig energielabel verplicht. Verduurzamen kan nodig zijn: volgens een ontwerpbesluit moeten huurwoningen met label E, F of G uiterlijk 1 januari 2029 minimaal label D hebben. Lees energielabel bij verhuur.

Servicekosten, zoals de schoonmaak van de gang of de stroom in een gedeelde ruimte, betaalt de huurder apart. Je rekent ze door zonder winst, dus ze horen niet in de exploitatie.

Alles bij elkaar

Als vuistregel gaat 20 à 30% van de huur op aan exploitatiekosten. Met een hoge VvE-bijdrage of erfpacht kan het meer zijn.

In het voorbeeld, een appartement in Utrecht met een huur van € 1.950 per maand, blijft na alle kosten € 18.686 per jaar over. Met die netto huur reken je de NAR en de cashflow uit.

Kosten koper, rente en aflossing horen niet bij de exploitatiekosten. De kosten koper betaal je eenmalig bij de koop. Rente en aflossing horen bij de financiering.

Vragen en antwoorden