BAR en NAR: het bruto en netto aanvangsrendement berekenen

Het bruto aanvangsrendement (BAR) is het eerste getal dat je ziet bij een beleggingspand. Het netto aanvangsrendement (NAR) zegt meer, want daar gaan de kosten vanaf. Zo reken je beide uit, met een voorbeeld.

Het bruto aanvangsrendement (BAR)

De BAR is de huur van een jaar gedeeld door de koopprijs. Een appartement van € 465.000 met een huur van € 1.950 per maand heeft een BAR van 5,0%.

Sommige sites delen door de koopprijs plus de kosten koper. Dan komt hetzelfde pand uit op 4,6%. Beide manieren bestaan. Kijk dus altijd waardoor er gedeeld is voordat je twee panden naast elkaar legt. Check het rendement toont beide.

De BAR reken je in een paar seconden uit, en daarom is hij handig om advertenties te vergelijken. Over kosten, rente of belasting zegt hij niets.

Het netto aanvangsrendement (NAR)

Bij de NAR gaan eerst de kosten van een jaar van de huur af. Wat overblijft heet de netto huur. Zo reken je:

Tel de huur van twaalf maanden op.
Trek de exploitatiekosten van een jaar eraf: de belastingen van gemeente en waterschap, de VvE-bijdrage, verzekering, onderhoud, beheer en leegstand. Lees welke kosten dat zijn bij exploitatiekosten.
Deel de uitkomst door de koopprijs plus de kosten koper.

In het voorbeeld is de netto huur € 18.686 per jaar en de totale investering € 508.822. De NAR is dan 3,7%.

De NAR ligt altijd lager dan de BAR. Hoeveel lager, hangt af van de kosten. Bij een appartement met een hoge VvE-bijdrage of erfpacht is het verschil groot.

Kapitalisatiefactor en exploitatiefactor

De kapitalisatiefactor is de koopprijs gedeeld door de huur van een jaar. Hij zegt hoeveel jaarhuren je voor het pand betaalt. Het is de BAR omgekeerd: hoe hoger de factor, hoe lager de BAR.

De exploitatiefactor is het deel van de huur dat opgaat aan kosten. Als vuistregel is dat 20 à 30% van de huur. Ligt een berekening ver onder die band, kijk dan welke kosten ontbreken.

Wat de BAR en de NAR niet zeggen

Twee panden met dezelfde NAR kunnen heel anders uitpakken. Dit staat er niet in:

De rente. Leen je een deel, dan gaat de rente nog van de netto huur af. Lees cashflow en rendement op eigen geld.
De belasting. Privé betaal je box 3 over de waarde van het pand min de schuld, ook als het pand weinig opbrengt. Lees box 3 en vastgoed.
De waardestijging. Die krijg je pas bij verkoop, en het kan ook een daling zijn. Lees het rendement over tien jaar.
Of de huur mag. Tot en met 186 punten geldt een maximale huur. Een BAR op een huur die niet mag, is een getal zonder waarde. Lees huurprijs en punten.

Het voorbeeld, na rente en belasting

In het voorbeeld is de BAR 5,0% en de NAR 3,7%. De helft van de koopprijs is geleend tegen 5,90%. Na rente houd je vóór belasting € 414 per maand over. Na box 3 is dat − € 207 per maand: je legt elke maand geld bij.

Een BAR die er goed uitziet, kan dus eindigen met een bijbetaling. Het rendement komt dan uit de waardestijging. In de berekening zie je voor je eigen pand alle stappen, van de BAR tot wat je na belasting overhoudt.

Vragen en antwoorden

Wat is het verschil tussen BAR en NAR?

De BAR is de jaarhuur gedeeld door de koopprijs. Bij de NAR gaan eerst de exploitatiekosten van de huur af, en deel je door de koopprijs plus de kosten koper. De NAR is daardoor lager.

Wat is een goede BAR?

Daar is geen vaste grens voor. Een BAR zegt niets over kosten, rente of belasting. De NAR en wat je na rente en belasting overhoudt, zeggen meer over wat een pand oplevert.

Tellen de kosten koper mee in de BAR?

Bij de gangbare BAR niet: je deelt door de koopprijs. Sommige sites delen door de prijs inclusief kosten koper, en dan komt de BAR lager uit. In het voorbeeld is dat 5,0% tegenover 4,6%.

Hoe bereken je de kapitalisatiefactor?

Deel de koopprijs door de huur van een jaar. In het voorbeeld is dat € 465.000 gedeeld door twaalf keer € 1.950.