Huurprijs en punten: wat de puntengrens doet met je rendement
Hoeveel huur je mag vragen, hangt af van de punten van de woning. Voor een belegger is dat het getal waar de hele berekening op rust. Zo werkt het, en zo check je het.
Drie segmenten
Sinds de Wet betaalbare huur bepalen de punten van een zelfstandige woning in welk segment ze valt:
- Sociale huur: tot en met 143 punten. Bij 143 punten is de maximale kale huur in 2026 € 932,93 per maand.
- Middenhuur: meer dan 143 tot en met 186 punten. Bij 186 punten is de maximale kale huur in 2026 € 1.228,07 per maand.
- Vrije sector: vanaf 187 punten. Dan spreek je de huur samen met de huurder af.
Bij minder punten is het maximum lager. Middenhuur geldt bij een contract dat is getekend nadat de wet inging. De punten komen uit het woningwaarderingsstelsel: oppervlakte, energielabel, WOZ-waarde, keuken, sanitair en buitenruimte tellen mee.
Reken met een huur die mag
Vraag je meer dan het maximum, dan kan de huurder naar de Huurcommissie. Die kan de huur verlagen tot het maximum. De gemeente houdt ook toezicht.
Een berekening met een huur boven het maximum klopt dus niet, hoe goed de BAR er ook uitziet. Heeft de woning hoogstens 186 punten, dan is de maximale huur het hoogste bedrag waarmee je kunt rekenen.
Hoeveel punten een woning heeft, check je gratis op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad). Het adres vult daar de helft in, en je ziet de maximale huur in euro's.
Wat een maximale huur doet met je rendement
Een maximale huur drukt de BAR en de NAR en de cashflow. Bij een dure woning met weinig punten kan het verschil met een vrije-sectorhuur groot zijn.
Privé werkt het in box 3 de andere kant op. Een verhuurde woning telt daar voor een deel van de WOZ-waarde: de leegwaarderatio. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe kleiner dat deel, en hoe minder box 3. Lees de leegwaarderatio.
Of dat de lagere huur goedmaakt, verschilt per pand. In de berekening zie je beide in één uitkomst.
Het energielabel telt mee
Een goed energielabel geeft punten, label E, F of G geeft minpunten. Verduurzamen kan een woning over een segmentgrens tillen, en dan mag de maximale huur omhoog. Lees energielabel bij verhuur.
Per 1 januari 2027
Per 1 januari 2027 gelden nieuwe regels en een nieuwe huurtabel. De grens van de sociale huur wordt dan € 959,71 per maand, die van de middenhuur € 1.263,32.
Wat er precies verandert in de punten, lees je op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad). Rekent je berekening met een huur die na die datum begint, check dan de punten met de regels van dat moment.
Vaste huurcontracten en huurverhoging
Sinds de Wet vaste huurcontracten is een contract voor onbepaalde tijd de regel. Een tijdelijk contract mag alleen nog voor een paar groepen, zoals studenten die voor hun studie verhuizen. Een eigenaar die zelf tijdelijk weg is, mag zijn woning ook voor een afgesproken periode verhuren.
Een huurder met een vast contract heeft huurbescherming. De woning komt dus niet vanzelf leeg terug. Dat telt mee in de waarde: de bank rekent met de waarde in verhuurde staat, en die ligt lager. Lees eigen geld en LTV.
De huur mag hoogstens eens per jaar omhoog, met per segment een wettelijk maximum. Hoeveel dat dit jaar is, staat op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad). Een huurstijging boven dat maximum in een berekening over tien jaar is een stijging die niet mag.
Vragen en antwoorden
Hoeveel huur mag ik vragen voor een beleggingspand?
Dat hangt af van de punten. Tot en met 186 punten geldt een maximale huur, vanaf 187 punten spreek je de huur vrij af. Check het gratis op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad).
Wat gebeurt er als ik te veel huur vraag?
De huurder kan naar de Huurcommissie, en die kan de huur verlagen tot het maximum. De gemeente houdt ook toezicht. Je rendement komt dan lager uit dan je had berekend.
Betaal je minder box 3 bij een lagere huur?
Privé wel. Hoe lager de huur ten opzichte van de WOZ-waarde, hoe lager de leegwaarderatio, en hoe minder box 3. Of dat opweegt tegen de lagere huur, zie je in de berekening.
Ik koop een verhuurde woning. Welke huur geldt dan?
Koop breekt geen huur: je neemt het huurcontract over, met de huur die erin staat. Heeft de woning hoogstens 143 punten, dan geldt de maximale huur van de sociale huur, ook bij een oud contract.