Leegwaarderatio: de box 3-waarde van een verhuurde woning
Een verhuurde woning is minder waard dan een lege. Daarom telt hij in box 3 niet voor de volle WOZ-waarde, maar voor een percentage daarvan: de leegwaarderatio. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager dat percentage.
Wat is de leegwaarderatio?
De WOZ-waarde is de waarde van een woning zonder huurder. Wie een verhuurde woning koopt, betaalt minder: de huurder blijft wonen en heeft huurbescherming. De leegwaarderatio corrigeert daarvoor in box 3.
De regel staat in de Wet inkomstenbelasting 2001, de tabel in artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001. Hij geldt alleen voor een woning met een huurder die huurbescherming heeft.
De tabel voor 2026
Deel de jaarhuur door de WOZ-waarde. De jaarhuur is twaalf keer de maandhuur die geldt aan het begin van het jaar. Bij de uitkomst hoort dit percentage van de WOZ-waarde:
- jaarhuur tot en met 1% van de WOZ-waarde: 73%
- meer dan 1% tot en met 2%: 79%
- meer dan 2% tot en met 3%: 84%
- meer dan 3% tot en met 4%: 90%
- meer dan 4% tot en met 5%: 95%
- meer dan 5%: 100%
Deze tabel geldt sinds 2023. Daarvoor lagen de percentages lager.
Twee voorbeelden
Een woning met een WOZ-waarde van € 448.000 en een huur van € 1.950 per maand: de jaarhuur is meer dan 5% van de WOZ-waarde. De woning telt dus voor 100%, net alsof hij leeg is.
Dezelfde woning met een gereguleerde huur telt lager mee. Ligt de jaarhuur tussen 3% en 4% van de WOZ-waarde, dan telt hij voor 90%. Over het verschil betaal je geen box 3.
Een lagere huur verlaagt dus je box 3, maar je mist dan ook huur. Reken altijd allebei door, bijvoorbeeld in de rekentool. Wat de huur mag zijn, lees je in huur en punten.
Wanneer de volle WOZ-waarde telt
In deze gevallen geldt de leegwaarderatio niet en telt de woning voor 100% van de WOZ-waarde:
- Tijdelijke verhuur. Bij een huurcontract voor bepaalde tijd geldt de leegwaarderatio sinds 2023 niet meer.
- Verhuur aan een gelieerde partij, zoals je kind of je eigen BV, tegen een huur die vreemden onderling niet zouden afspreken.
- Verhuur zonder huurbescherming, zoals vakantieverhuur.
Is de waarde in verhuurde staat nog lager?
Sinds 2026 mag je uitgaan van de waarde in verhuurde staat als die minstens 10% lager ligt dan WOZ-waarde × leegwaarderatio. Dat moet je aannemelijk maken, bijvoorbeeld met een taxatie op de waardepeildatum. De voorwaarde is een zakelijke huur.
De regel staat in artikel 17a, zesde lid, van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001.
Een taxatie kost geld. Reken eerst uit wat ze scheelt: per jaar 36% van 6,00% van het verschil in waarde, zolang je boven het heffingvrij vermogen zit.
De leegwaarderatio onder de Wet werkelijk rendement
In het wetsvoorstel voor 2028 telt de leegwaarderatio mee in de beginwaarde van een verhuurde woning die je op 1 januari 2028 al hebt. Bij verkoop betaal je over de verkoopprijs min die beginwaarde. Een lage beginwaarde betekent dus later een hogere belaste winst. Lees box 3 vanaf 2028.
Vragen en antwoorden
Hoe bereken je de leegwaarderatio?
Deel de jaarhuur door de WOZ-waarde en zoek het percentage op in de tabel. Ligt de jaarhuur tussen 3% en 4% van de WOZ-waarde, dan telt de woning voor 90% van de WOZ-waarde.
Welke huur telt voor de leegwaarderatio?
De maandhuur die geldt aan het begin van het jaar, maal twaalf. Een huurverhoging in juli telt dus pas mee in het jaar erna.
Geldt de leegwaarderatio bij een tijdelijk huurcontract?
Nee. Bij een huurcontract voor bepaalde tijd telt de woning sinds 2023 voor de volle WOZ-waarde.
Waar staat de officiële tabel?
In artikel 17a van het Uitvoeringsbesluit inkomstenbelasting 2001. De Belastingdienst toont dezelfde tabel bij de waarde van een verhuurde woning.