Box 3 vanaf 2028: de Wet werkelijk rendement en vastgoed

Waar staat het wetsvoorstel?

De Tweede Kamer nam de Wet werkelijk rendement box 3 (wetsvoorstel 36 748) aan op 12 februari 2026. De Eerste Kamer heeft nog niet gestemd. Ze wacht op een novelle: een tweede wetsvoorstel dat de wet aanpast.

Met de novelle wil het kabinet vanaf 2028 ook aandelen en andere beleggingen pas bij verkoop belasten. Het wil hem uiterlijk 2 november 2026 naar de Tweede Kamer sturen. Beide Kamers moeten vóór het einde van 2026 stemmen, anders is 2028 volgens het kabinet niet haalbaar.

Dit artikel beschrijft de tekst die de Tweede Kamer aannam. Het is geen wet, en regels en bedragen kunnen nog veranderen. Elke stap volg je op de box 3-tijdlijn van Protiva (opent in een nieuw tabblad).

Wat het voorstel betekent voor een verhuurde woning

Vastgoed valt onder een vermogenswinstbelasting. Je betaalt elk jaar over het directe rendement: de huur min de kosten. Over de waardestijging betaal je pas als je verkoopt.

Per onderdeel ziet dat er zo uit:

• Huur: elk jaar belast.
• Onderhoud, beheer en andere periodieke kosten: elk jaar aftrekbaar.
• Rente op de lening: telt als negatief rendement en gaat er dus af.
• Afschrijving: niet aftrekbaar.
• Waardestijging: belast bij verkoop, als verkoopprijs min verkrijgingsprijs. Aankoopkosten en verbeteringen, zoals zonnepanelen, horen bij de verkrijgingsprijs. Verkoopkosten gaan van de verkoopprijs af.
• Tarief: 36%.

Een pand dat je op 1 januari 2028 al hebt

Voor bezit dat je op 1 januari 2028 al hebt, is de beginwaarde de WOZ-waarde van dat moment. Is de woning verhuurd met huurbescherming, dan telt de leegwaarderatio mee. Wat je ooit voor het pand betaalde, telt niet, en je oude aankoopkosten ook niet.

Verkoop je later, dan betaal je over de verkoopprijs min die beginwaarde. Een lage beginwaarde door de leegwaarderatio betekent dus later meer belaste winst. In de leegwaarderatio staat de tabel.

Heffingsvrij resultaat en verlies

In het wetsvoorstel blijft een resultaat van € 1.800 per persoon per jaar onbelast. De novelle wil dat heffingsvrij resultaat verlagen naar € 1.000.

Een verlies boven een drempel mag je verrekenen met latere jaren. Een negatief jaar is dus niet verloren.

Wat er verandert voor een belegger

Nu betaal je over een vast verondersteld rendement, ook als de huur na kosten weinig oplevert. Met de nieuwe wet betaal je over wat er werkelijk overblijft. Je mag dan kosten aftrekken, en de belasting over de waardestijging schuift op naar de verkoop.

Of je er per saldo op vooruitgaat, hangt af van je huur, je kosten, je rente en hoe lang je het pand houdt. Ook de vergelijking tussen privé en een BV verandert. Lees BV of box 3.

Tot die tijd

Tot de nieuwe wet ingaat, geldt het forfait met tegenbewijs. Lees box 3 en een verhuurde woning en werkelijk rendement en tegenbewijs.

Voor 2027 staan het forfait en het heffingvrij vermogen nog niet vast. Het kabinet stelde 7,87% en € 30.846 voor, maar zoekt nu een andere dekking. De rekentool rekent met de regels die nu gelden.

Vragen en antwoorden