Vastgoed in een BV of privé in box 3?

Privé: box 3

Houd je het pand privé, dan valt het in box 3. Je betaalt 36% over een vast verondersteld rendement van 6,00% van de waarde, min een rendement op je schulden. De echte huur en de kosten spelen geen rol, tenzij tegenbewijs lager uitkomt. Lees box 3 en een verhuurde woning.

Vanaf 2028 wil het kabinet ook privé de huur min kosten belasten. Dat wetsvoorstel zou de vergelijking met een BV veranderen. Lees box 3 vanaf 2028.

In een BV: vennootschapsbelasting

Een BV betaalt vennootschapsbelasting over de winst. De winst is de huur min de kosten, de rente en de afschrijving.

Ook een winst bij verkoop is winst van de BV. Daarover betaalt de BV dus vennootschapsbelasting in het jaar van verkoop.

In 2026 gelden twee tarieven:

• 19% over de winst tot en met € 200.000
• 25,8% over de winst daarboven

Afschrijven en rente aftrekken

Op een gebouw mag een BV alleen afschrijven tot de bodemwaarde. Voor een pand dat je verhuurt, is die bodemwaarde de volle WOZ-waarde. Ligt de boekwaarde niet boven de WOZ-waarde, dan schrijf je niets af. Bij een woning is dat meestal zo.

Rente is aftrekbaar, met een grens: de earningsstrippingregel. Het saldo aan rente mag je aftrekken tot 24,5% van de fiscale winst vóór rente, belasting en afschrijving, of tot € 1.000.000 als dat meer is. De regel geldt ook voor een BV met vastgoed. Wat je niet mag aftrekken, schuif je door naar volgende jaren.

Zolang je rente per jaar onder € 1.000.000 blijft, raakt deze grens je niet.

Geld uit de BV halen: box 2

Wat de BV na vennootschapsbelasting overhoudt, is nog niet van jou. Keer je het uit als dividend, dan betaal je box 2: 24,5% tot en met € 68.843 en 31% daarboven.

Laat je de winst in de BV staan, dan betaal je pas box 2 als je uitkeert. Daarom past een BV beter bij wie de winst opnieuw investeert dan bij wie ervan wil leven.

Kopen en overzetten: overdrachtsbelasting

Een BV betaalt bij de koop van een woning dezelfde overdrachtsbelasting als een particuliere belegger: 8%. Het tarief van 2% is er alleen voor een natuurlijk persoon die er zelf gaat wonen, dus nooit voor een BV.

Heb je het pand al privé, dan kost inbrengen in een BV in de regel opnieuw overdrachtsbelasting. Ook de notaris en een nieuwe financiering kosten geld. Reken dat mee voordat je overstapt.

Wanneer kan een BV lonen?

Een BV kost oprichtingskosten, en elk jaar een administratie en een jaarrekening. Daar staat tegenover dat de BV belasting betaalt over de echte winst, na kosten en rente.

Een BV loont vaker als:

• je meerdere panden hebt of wilt kopen;
• je het vastgoed lang wilt houden;
• je de winst in de BV laat staan om verder te investeren;
• de huur na kosten en rente laag is ten opzichte van de waarde.

Dit is geen fiscaal advies. Of een BV voor jou loont, hangt af van je hele vermogen, je inkomen en je plannen. Laat het narekenen door een fiscalist.

In de rekentool kies je privé of BV en zie je wat er per maand overblijft na belasting.

Vragen en antwoorden