IRR: het rendement over tien jaar berekenen

Wat is de IRR?

IRR staat voor internal rate of return. Het is het rendement per jaar over de hele tijd dat je het pand hebt. Alle geldstromen tellen mee, elk in het jaar waarin ze vallen:

• je eigen inbreng bij de koop, als uitgave aan het begin
• de cashflow na belasting van elk jaar, positief of negatief
• bij verkoop de opbrengst, min de verkoopkosten en min de lening die je dan aflost

De IRR is het percentage waarbij al die bedragen samen op nul uitkomen. Een euro die je vandaag inlegt, telt daarin zwaarder dan een euro die je over tien jaar terugkrijgt. Dat maakt de IRR eerlijker dan alles optellen en door tien delen.

Waarom over tien jaar?

Het eerste jaar zegt weinig over een belegging die je jaren houdt. De huur stijgt, de rente kan na de rentevaste periode veranderen, en de waarde van het pand gaat op of neer. Bij een woning bepaalt vooral de waarde de uitkomst.

Neem een appartement in Utrecht van € 465.000, voor de helft geleend. Na box 3 leg je daar eerst geld bij: − € 207 per maand. Toch komt het rendement over tien jaar in het verwachte scenario uit op 1,4% per jaar. Dat komt door de verkoop aan het eind. Lees ook de cashflow van dit voorbeeld.

Ook hoe lang je het pand houdt, telt mee. De kosten koper betaal je bij de koop en krijg je bij verkoop niet terug. Hoe korter je het pand houdt, hoe zwaarder ze wegen in het rendement per jaar.

Drie scenario's

Check het rendement rekent drie scenario's naast elkaar:

• Voorzichtig: de waarde stijgt elk jaar twee procentpunt minder dan je verwacht, en de huur één procentpunt minder. De rente na de rentevaste periode is een half procentpunt hoger.
• Verwacht: de groei van waarde en huur die je zelf invult. De rente blijft na de rentevaste periode gelijk.
• Gunstig: de waarde stijgt twee procentpunt meer, en de huur één procentpunt meer. De rente na de rentevaste periode is een half procentpunt lager.

Bij een woning met een kleine cashflow kan het voorzichtige scenario onder nul uitkomen terwijl het verwachte positief is. Dan verlies je geld als de waarde tegenvalt, en dat wil je vóór de koop weten.

Waarom één getal misleidt

Een IRR hangt bijna helemaal af van wat je aanneemt over de waardestijging. Neem je een procentpunt meer groei aan, dan stijgt de uitkomst flink, terwijl er aan het pand niets verandert.

Een berekening die één IRR toont, verstopt die aanname. Drie scenario's laten zien hoe ver de uitkomst uiteen kan lopen. Kijk bij elke IRR welke waardestijging erin zit, en wat er gebeurt als die tegenvalt.

Een IRR zegt ook niets over de jaren onderweg. Een scenario met jaren bijbetalen vraagt dat je die bijbetaling kunt dragen, ook als de rente stijgt of de huurder vertrekt.

De belasting kan veranderen

De IRR rekent met de belasting van nu. Privé is dat box 3, met een vast verondersteld rendement over de waarde van het pand.

Er ligt een wetsvoorstel voor een nieuwe box 3, met belasting over het werkelijke rendement. Je betaalt dan elk jaar over de huur min de kosten, en bij verkoop over de waardestijging. Wordt dat wet, dan verandert ook de uitkomst over tien jaar. Lees de nieuwe box 3.

Koop je met een BV, dan rekent de berekening met vennootschapsbelasting, ook over de winst bij verkoop. Lees privé of met een BV.