Cashflow van een beleggingspand: wat houd je per maand over?

De cashflow is wat er van de huur overblijft na de kosten en de lening. Zo reken je hem uit, vóór en na belasting, en zo zie je of lenen je rendement verhoogt of verlaagt.

Zo reken je de cashflow uit

Cashflow is het geld dat je overhoudt als de huurder heeft betaald, de kosten zijn betaald en de bank haar rente en aflossing heeft gekregen. Per maand reken je zo:

Begin bij de netto huur van een jaar: de huur min de exploitatiekosten. Lees welke kosten dat zijn.
Trek de rente en de aflossing van een jaar eraf.
Deel door twaalf. Dat is je cashflow vóór belasting.
Trek de belasting eraf. Privé is dat box 3. Wat overblijft, is je cashflow na belasting.

Het voorbeeld

Een appartement in Utrecht van € 465.000, verhuurd voor € 1.950 per maand. De helft is geleend: € 232.500 tegen 5,90%, zonder aflossing. De rente is € 1.143 per maand.

Vóór belasting houd je € 414 per maand over. Box 3 over dit pand kost € 621 per maand. Na box 3 is de cashflow − € 207 per maand: je legt elke maand geld bij.

Bij de rente en de box 3 van nu komt een verhuurde woning vaak zo uit. Het rendement komt dan uit de waardestijging, en die weet je pas zeker bij verkoop. Lees het rendement over tien jaar.

Rendement op eigen geld

Het rendement op eigen geld is de cashflow van een jaar gedeeld door wat je zelf inbrengt. Dat is het deel van de koopprijs dat je niet leent, plus de kosten koper. In het voorbeeld breng je € 276.322 in.

Dit getal laat zien wat je eigen geld in het pand opbrengt. Je kunt het naast een andere bestemming voor dat geld leggen.

De hefboom werkt twee kanten op

Leen je een deel, dan heb je minder eigen geld nodig. Levert het pand meer op dan de rente kost, dan stijgt het rendement op je eigen geld. Dat heet de hefboom.

Ligt de NAR onder de rente, dan werkt de hefboom tegen je. Elke geleende euro kost dan meer dan hij opbrengt. In het voorbeeld is de NAR 3,7% en de rente 5,90%. Het rendement op je eigen geld komt daardoor lager uit dan de NAR.

Meer lenen maakt het effect groter, in beide richtingen. Lees ook eigen geld en LTV.

Rentedekking: ICR en DSCR

Een verstrekker van een verhuurhypotheek kijkt of de huur de lasten ruim dekt. Daarvoor gebruikt hij twee getallen:

ICR (interest coverage ratio): de huur van een jaar gedeeld door de rente van een jaar. Verstrekkers vragen vaak minstens 1,25. In het voorbeeld is de ICR 1,71.
DSCR (debt service coverage ratio): de huur gedeeld door de rente plus de aflossing. Bij een lening zonder aflossing is die gelijk aan de ICR.

Een goede rentedekking zegt dat de bank de lening veilig vindt. Wat jij na belasting overhoudt, zegt hij niet.

Vragen en antwoorden

Wat betekent een negatieve cashflow?

Dat je elke maand geld bijlegt. Het rendement moet dan uit de waardestijging komen. Daalt de waarde of stijgt de rente na de rentevaste periode, dan wordt het verlies groter. Het voorzichtige scenario bij het rendement over tien jaar laat zien hoeveel.

Waarom is de cashflow na belasting zoveel lager?

Privé betaal je box 3 over een vast verondersteld rendement op de waarde van het pand, min de schuld. Over de huur die je echt ontvangt, gaat het niet. Bij een duur pand met een kleine cashflow kan box 3 hoger zijn dan de cashflow zelf. Lees box 3 en vastgoed.

Hoe reken je het rendement op eigen geld uit?

Deel de cashflow van een jaar door je eigen inbreng: de koopprijs min de lening, plus de kosten koper.

Welke rentedekking vraagt een verstrekker?

Vaak een ICR van minstens 1,25: de huur van een jaar is dan minstens 1,25 keer de rente van een jaar. Elke verstrekker heeft eigen voorwaarden.