Box 3 en een verhuurde woning: zo werkt het in 2026
Verhuur je privé een woning, dan valt die in box 3. Je betaalt dan geen belasting over de huur die je echt ontvangt, maar over een vast verondersteld rendement. Zo reken je uit wat dat voor jouw pand betekent.
Hoe box 3 werkt
Box 3 belast je vermogen, niet je inkomen. De Belastingdienst telt op wat je op 1 januari bezit en trekt je schulden eraf. Over elk soort bezit neemt hij een vast rendement aan: het forfait. Je echte huur en kosten spelen geen rol.
Een woning die je verhuurt, hoort bij de overige bezittingen. Die hebben het hoogste forfait. De lening voor die woning telt als schuld, met een eigen en lager percentage. Dit zijn de cijfers voor 2026:
- Overige bezittingen, waaronder vastgoed: 6,00%
- Banktegoeden: 1,28%, voorlopig
- Schulden: 2,70%, voorlopig
- Tarief: 36% over het voordeel
- Heffingvrij vermogen: € 59.357 per persoon, € 118.714 voor fiscale partners samen
- Schuldendrempel: de eerste € 3.800 aan schulden per persoon telt niet mee
Het percentage voor overige bezittingen staat voor 2026 vast. De percentages voor banktegoeden en schulden zijn voorlopig. De Belastingdienst stelt ze na afloop van het jaar vast.
Welke waarde telt voor je woning
Voor een woning in Nederland telt de WOZ-waarde. Voor 2026 is dat de WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari van het jaar ervoor. Die staat op de beschikking die de gemeente je begin 2026 stuurde.
Verhuur je de woning aan een huurder met huurbescherming, dan telt niet de hele WOZ-waarde. Je vermenigvuldigt hem met de leegwaarderatio: een percentage tussen 73% en 100%, afhankelijk van de huur. Hoe lager de huur in verhouding tot de WOZ-waarde, hoe lager de waarde in box 3. In de leegwaarderatio staan de tabel en de uitzonderingen.
Tijdelijke verhuur telt altijd voor de volle WOZ-waarde. Dat geldt ook bij verhuur aan je kind of je eigen BV tegen een huur die veel lager is dan gebruikelijk.
De berekening in zes stappen
De Belastingdienst rekent box 3 uit over je hele vermogen tegelijk, niet per pand. Zo gaat het:
- Tel je bezittingen op 1 januari op: spaargeld, beleggingen en de woning voor WOZ-waarde × leegwaarderatio.
- Trek je schulden eraf, na de drempel van € 3.800 per persoon. Wat overblijft, is je rendementsgrondslag.
- Reken het forfaitaire rendement uit: elk soort bezit maal zijn percentage, min je schulden boven de drempel maal 2,70%.
- Haal het heffingvrij vermogen van de rendementsgrondslag af. Dat is je grondslag sparen en beleggen.
- Deel die grondslag door de rendementsgrondslag en vermenigvuldig het rendement uit stap 3 met die verhouding. Dat is je voordeel uit sparen en beleggen.
- Over dat voordeel betaal je 36%.
Heb je een fiscale partner, dan mogen jullie de grondslag onderling verdelen. Het heffingvrij vermogen en de schuldendrempel gelden per persoon.
Rekenvoorbeeld: een appartement in Utrecht
Je koopt een appartement voor € 465.000 met een WOZ-waarde van € 448.000. De huur is € 1.950 per maand, met een vast contract. De jaarhuur is meer dan 5% van de WOZ-waarde, dus telt de woning voor 100%. Je leent € 232.500, aflossingsvrij.
Je rekent 100% van € 448.000 maal 6,00%. Daar gaat de lening af, na de drempel van € 3.800, maal 2,70%. Van wat overblijft betaal je 36%: € 7.454 per jaar, of € 621 per maand.
Vóór belasting houdt dit pand € 414 per maand over. Na box 3 is dat − € 207 per maand. Een min betekent dat je elke maand geld bijlegt.
Over tien jaar, met de waardestijging en de verkoop erbij, rendeert je eigen geld in het verwachte scenario 1,4% per jaar. Lees de IRR.
Het voorbeeld gaat ervan uit dat je heffingvrij vermogen al opgaat aan spaargeld of andere beleggingen. Zo laat de rekentool zien wat dit ene pand extra aan box 3 kost.
Reken je eigen pand na in de rekentool.
Was je werkelijke rendement lager?
Dan betaal je over het werkelijke rendement. Dat volgt uit de uitspraken van de Hoge Raad van 6 juni 2024 en staat inmiddels in de wet. Voor een verhuurde woning is dat de huur plus de waardeverandering, min de betaalde rente. Kosten tellen niet. Lees werkelijk rendement en tegenbewijs.
2027 en 2028
Het forfait en het heffingvrij vermogen voor 2027 staan nog niet vast. Het kabinet stelde op 29 september 2026 een forfait van 7,87% en een heffingvrij vermogen van € 30.846 voor. Na kritiek zoekt het een andere dekking. Niets daarvan is wet. In de rekentool stel je het forfait daarom zelf in.
Vanaf 2028 wil het kabinet belasten wat je echt verdient. Dat wetsvoorstel ligt bij de Eerste Kamer: lees box 3 vanaf 2028. Elke stap sinds 2001 staat op de box 3-tijdlijn van Protiva (opent in een nieuw tabblad).
Vragen en antwoorden
Betaal je in box 3 belasting over de huur die je ontvangt?
Niet rechtstreeks. In 2026 betaal je over een vast verondersteld rendement van 6,00% van de waarde van de woning. De echte huur telt alleen mee als je met tegenbewijs laat zien dat je werkelijke rendement lager was.
Welke WOZ-waarde geldt voor box 3 in 2026?
De WOZ-waarde met als waardepeildatum 1 januari van het jaar ervoor. Die staat op de beschikking die je begin 2026 van de gemeente kreeg. Is de woning verhuurd met huurbescherming, dan vermenigvuldig je hem met de leegwaarderatio.
Telt de lening op een verhuurde woning mee?
Ja, als schuld in box 3. Je schulden boven de drempel van € 3.800 per persoon gaan van je bezittingen af, en in het forfaitaire rendement tellen ze voor 2,70%. De rente die je echt betaalt, telt alleen bij tegenbewijs.
Mag je onderhoud en andere kosten aftrekken?
Nee. In het forfaitaire stelsel tellen kosten niet, en bij tegenbewijs ook niet. Alleen de rente op een schuld gaat er bij tegenbewijs af. In de Wet werkelijk rendement, een wetsvoorstel voor 2028, mag je onderhoud en beheer wel aftrekken.