Werkelijk rendement in box 3: tegenbewijs voor je verhuurde woning

Waarom er tegenbewijs is

Op 6 juni 2024 oordeelde de Hoge Raad dat je mag aantonen dat je werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire. Lukt dat, dan betaal je over het werkelijke rendement. De Wet tegenbewijsregeling box 3 heeft dat vastgelegd.

Het tegenbewijs geldt zolang het forfaitaire stelsel bestaat, dus ook over 2026. Hoe het forfait werkt, lees je in box 3 en een verhuurde woning.

Wat meetelt voor een verhuurde woning

Je werkelijke rendement over een jaar bestaat bij een verhuurde woning uit:

• de huur die je ontvangt;
• de waardeverandering: de WOZ-waarde van het volgende jaar min die van dit jaar, allebei met de leegwaarderatio. Die telt ook als je niet verkoopt;
• min de rente die je betaalt op de lening;
• vanaf 2026 het eigen gebruik, als je het pand zelf kon gebruiken. Je rekent dan de economische huurwaarde of een vast percentage van de WOZ-waarde per dag. Verhuurde dagen tellen niet mee.

Daalt de WOZ-waarde, dan verlaagt dat je rendement. Is de uitkomst negatief, dan is je rendement nul. Een verlies neem je niet mee naar een volgend jaar.

Wat niet meetelt

Kosten mag je niet aftrekken. De Hoge Raad besliste dat op 6 juni 2024 en de wet volgt hem. Onderhoud, OZB, verzekering, beheer en de VvE-bijdrage tellen dus niet mee. Aankoopkosten zoals overdrachtsbelasting en de notaris ook niet.

Er is één uitzondering. Heb je de WOZ-waarde verhoogd met een investering, zoals een uitbouw? Dan mag je dat bedrag aftrekken van de WOZ-waarde aan het eind van het jaar. Dat kan alleen als je de investering bij de gemeente hebt gemeld.

Het gaat om je hele box 3

Je vergelijkt het werkelijke rendement op al je bezittingen in box 3 met het forfaitaire rendement daarop, niet per pand. Spaargeld, aandelen en andere panden tellen mee. Een goed jaar op de beurs kan het voordeel van een pand met weinig rendement dus wegnemen.

Bij een verhuurde woning hangt veel af van de WOZ-waarde. Stijgt die flink, dan ligt het werkelijke rendement meestal boven het forfaitaire. Blijft de waarde gelijk of daalt hij, dan kan tegenbewijs veel schelen.

De rekentool rekent het tegenbewijs voor je pand mee, met de waardestijging die je zelf invult. Komt het lager uit dan het forfait, dan zie je dat in de uitkomst.

Zo geef je het door

1. Zoek de WOZ-waarde op van dit jaar en van het volgende jaar, en de huur aan het begin van beide jaren voor de leegwaarderatio.
2. Tel de huur op die je in het jaar ontving, en de rente die je betaalde.
3. Doe hetzelfde voor je andere bezittingen: rente op spaargeld, dividend en koersverandering.
4. Vanaf belastingjaar 2025 geef je het werkelijke rendement door in je aangifte inkomstenbelasting. Voor 2024 en eerder gebruik je het formulier Opgaaf werkelijk rendement in Mijn Belastingdienst.

Over 2017 tot en met 2020 krijg je alleen herstel als je op tijd bezwaar maakte. Voor oudere jaren gelden termijnen: kijk op de site van de Belastingdienst wat voor jouw jaar geldt.

Vragen en antwoorden