Eigen geld en LTV bij een beleggingspand
Hoeveel je leent en hoeveel je zelf inbrengt, bepaalt je rente, wat je per maand overhoudt en je rendement op eigen geld. Drie getallen helpen je kiezen: de LTV, de rentedekking en de DSCR.
Wat is de LTV?
LTV staat voor loan to value: je lening gedeeld door de waarde van het pand. Bij een verhuurhypotheek is dat de waarde in verhuurde staat uit het taxatierapport. Leen je de helft van die waarde, dan is je LTV de helft.
Die waarde ligt meestal lager dan de koopprijs. In ons rekenvoorbeeld leen je € 232.500 op een koopprijs van € 465.000, de helft van de koopprijs. Op de waarde in verhuurde staat is je LTV daardoor hoger dan de helft. Lees taxatie in verhuurde staat.
De meeste verstrekkers lenen hooguit 80%. Hoe lager je LTV, hoe lager meestal de rente. Op 19 oktober 2026 was de mediane rente 5,90% bij een lening tot de helft, en 6,30% bij een lening tot 80%.
Je LTV verandert in de loop van de jaren. Aflossen verlaagt je lening, waardestijging verhoogt de waarde. Na de rentevaste periode bepaalt de verstrekker een nieuwe rente, vaak weer naar je LTV van dat moment.
Wat je zelf inbrengt
Je eigen geld is de koopprijs plus alle kosten koper, min je lening. In het rekenvoorbeeld is dat € 276.322. De kosten koper leent een verstrekker meestal niet mee, dus die komen er altijd bij. Lees kosten koper.
Meer eigen geld betekent minder rente per maand en meer cashflow. Het betekent ook dat meer van je vermogen in één pand zit, en dat je minder achter de hand hebt voor onderhoud of leegstand.
Rentedekking (ICR) en DSCR
De verstrekker toetst of de huur de lasten kan dragen. De ICR is de huur per jaar gedeeld door de rente per jaar. Veel verstrekkers vragen minimaal 1,25, zodat er na de rente nog ruimte is voor kosten en leegstand.
De DSCR rekent ook de aflossing mee: de huur per jaar gedeeld door rente plus aflossing. Los je af, dan ligt de DSCR lager dan de ICR. Verstrekkers hanteren er een eigen ondergrens voor.
In het rekenvoorbeeld is de huur € 1.950 per maand en de rente € 1.143. De ICR is 1,71. Leen je meer, dan stijgt de rente en daalt de ICR.
De hefboom: meer of minder rendement?
Lenen vergroot je rendement op eigen geld alleen als het pand na kosten meer opbrengt dan de lening kost. Dan verdien je op elk geleend deel het verschil. Ligt de rente hoger, dan werkt de hefboom de andere kant op en drukt elke extra lening je rendement.
In ons rekenvoorbeeld ligt de rente boven wat het pand na kosten opbrengt. Meer lenen geeft daar minder cashflow. Het rendement komt dan vooral uit de waardestijging, en die is niet zeker.
Er is een kant die meeweegt. Koop je privé, dan trek je de schuld in box 3 af van je vermogen. Meer lenen verlaagt dus ook de belasting. Lees box 3 en vastgoed.
Reken twee varianten door in de rendementsberekening: de helft lenen en 80% lenen. Dan zie je wat de hefboom bij dit pand doet, vóór en na box 3.
Ruimte om bij te lenen
Stijgt de waarde van het pand, dan daalt je LTV, ook als je niets aflost. Er ontstaat ruimte om bij te lenen tot dezelfde LTV als bij de aankoop. Beleggers gebruiken die ruimte om een volgend pand te kopen.
Die ruimte bestaat pas als een nieuwe taxatie de hogere waarde bevestigt. De huur moet de hogere rente dan ook dekken. Lees de verhuurhypotheek.
Dit is een berekening en geen advies. Wat je kunt lenen, beslist de verstrekker, en een adviseur kijkt naar je hele situatie. Een voorstel vraag je aan bij onze partner voor financiering, financieren.nl (opent in een nieuw tabblad).