Taxatie in verhuurde staat: wat je pand waard is voor de bank
Voor een verhuurhypotheek laat je het pand taxeren in verhuurde staat. Die waarde ligt meestal lager dan de waarde zonder huurder, en de verstrekker leent op die lagere waarde.
Twee waarden voor hetzelfde pand
De leegwaarde is wat een woning opbrengt als de koper er meteen in kan. De waarde in verhuurde staat is wat ze opbrengt met de huurder erin. Die tweede is meestal lager: de koper kan de woning niet zelf gebruiken en niet vrij doorverkopen.
Hoeveel lager, hangt af van de huur, het contract en de markt. Een vaste verhouding bestaat niet. Een marktconforme huur met een betrouwbare huurder drukt de waarde minder dan een lage huur met een contract voor onbepaalde tijd.
Dan is er nog de WOZ-waarde. De gemeente stelt die elk jaar vast voor de belasting, met een peildatum die een jaar eerder ligt. Een verstrekker leent er niet op, maar box 3 en de puntentelling rekenen er wel mee.
Waarom de verstrekker die waarde gebruikt
Kan een lener niet meer betalen, dan verkoopt de verstrekker het pand met de huurder erin. Daarom leent hij op de waarde in verhuurde staat. Je lening is meestal hooguit 80% daarvan. Lees eigen geld en LTV.
Ligt die waarde lager dan je koopprijs, dan breng je meer eigen geld in. Reken dus niet met de koopprijs als basis voor je lening. In de rendementsberekening vul je de waarde in verhuurde staat apart in.
Het taxatierapport
Verstrekkers vragen meestal een gevalideerd taxatierapport. Een geregistreerde taxateur maakt het, en een validatie-instituut zoals het NWWI controleert het. Pas daarna accepteert de verstrekker het.
Een taxatie in verhuurde staat kost meer dan een gewone, omdat de taxateur ook de huur en het contract beoordeelt. Reken op ongeveer € 900 tot € 1.500. Wij rekenen met € 1.000. Lees kosten koper.
Sinds 1 april 2026 geldt een nieuw model taxatierapport. Daarin krijgt elke woning een risicoklasse voor de fundering, van A (laag risico) tot E (hoog risico). Bij een D of E raadt de taxateur aanvullend funderingsonderzoek aan.
Vraag of het rapport ook de leegwaarde noemt. Dan zie je hoeveel de huurder de waarde drukt, en wat het pand later kan opbrengen als het leeg komt.
Wat de taxateur bekijkt
- het huurcontract: vast of tijdelijk, de huur en de datum van de laatste verhoging
- of de huur past bij de puntentelling, want een huur boven het maximum kan de huurder laten verlagen (check het op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad))
- de staat van het pand, het energielabel en het onderhoud
- bij een appartement de VvE: de reserves, het onderhoudsplan en de bijdrage per maand
- de buurt en de prijzen van vergelijkbare verhuurde woningen
Wanneer laat je taxeren?
Meestal nadat je de koopakte hebt getekend, binnen de termijn van je voorbehoud van financiering. Valt de taxatie te laag uit, dan leent de verstrekker minder. Je brengt dan meer eigen geld in, of je ontbindt de koop met dat voorbehoud.
Twijfel je over de prijs, dan kun je ook vóór het bod een taxateur vragen. Dat kost hetzelfde, en je weet waar je staat voor je tekent.
De waarde in verhuurde staat en box 3
Ook de Belastingdienst houdt rekening met de huurder. In box 3 telt een verhuurde woning voor een deel van de WOZ-waarde mee. Dat deel heet de leegwaarderatio. Lees de leegwaarderatio.
Dat is een ander getal dan de taxatie voor de verstrekker. De leegwaarderatio volgt uit de huur en de WOZ-waarde, de taxatie uit de markt. In het rekenvoorbeeld is de WOZ-waarde € 448.000; in je berekening heb je beide waarden nodig.