Kosten koper bij een beleggingspand: alle posten op een rij
Bij een woning om te verhuren zijn de kosten koper hoger dan bij een eigen huis. Je betaalt 8% overdrachtsbelasting, en een verhuurhypotheek vraagt meer advies en een duurdere taxatie. In ons rekenvoorbeeld waren de kosten koper 9,4% van de koopprijs.
Wat er onder kosten koper valt
Kosten koper zijn alle kosten bovenop de koopprijs om het pand te krijgen en te financieren. Een verstrekker leent ze meestal niet mee, dus je betaalt ze uit eigen geld. De bedragen hieronder zijn richtbedragen; in de berekening vervang je ze door je eigen offertes.
- Overdrachtsbelasting: 8% voor een woning, 10,4% voor een pand dat geen woning is. Lees overdrachtsbelasting.
- Notaris: de akte van levering en de hypotheekakte. De prijs is vrij, samen ongeveer € 1.100 tot € 1.900. Wij rekenen met € 1.500.
- Kadaster: € 103,50 per akte voor de inschrijving. Met een lening zijn het twee akten. De notaris rekent het met je af.
- Taxatie: een gevalideerd rapport van de waarde in verhuurde staat, ongeveer € 900 tot € 1.500. Wij rekenen met € 1.000.
- Bouwkundige keuring: niet verplicht, ongeveer € 350 tot € 600. Wij rekenen met € 450.
- Advies en bemiddeling voor de verhuurhypotheek: ongeveer € 2.500 tot € 4.000. Wij rekenen met € 3.000.
- Bankgarantie in plaats van een waarborgsom: ongeveer 1% van het bedrag van de garantie, dus ongeveer 0,1% van de koopprijs.
Een rekenvoorbeeld
Een appartement in Utrecht kost € 465.000. De overdrachtsbelasting is € 37.200. Met notaris, Kadaster, taxatie, keuring, advies en bankgarantie komen de kosten koper op € 43.822: 9,4% van de koopprijs.
Je totale investering is dan € 508.822. Reken je rendement op dat bedrag. Op de koopprijs alleen lijkt het pand beter dan het is. Lees bruto en netto rendement.
Posten die je makkelijk vergeet
- Aankoopmakelaar of dealfee: wie een pand voor je zoekt of aanbiedt, vraagt vaak een percentage van de koopprijs.
- Verbouwing direct na de aankoop: een nieuwe keuken, isolatie of een splitsing hoort bij je investering.
- Erfpacht: in sommige gemeenten betaal je een canon per jaar, of koop je die af. De canon telt bij je jaarlijkse kosten.
- De tijd tot de eerste huur: tussen de levering en de eerste huurder betaal je rente zonder inkomsten.
Waarom het meer is dan bij een eigen huis
Voor een eigen woning geldt 2% of de startersvrijstelling. Een belegger betaalt 8%. Bij elke koopprijs is dat het grootste verschil.
Een verhuurhypotheek valt niet onder de Nationale Hypotheek Garantie. De verstrekker kijkt naar de huur en de waarde in verhuurde staat, en vraagt daarvoor een gevalideerde taxatie. Het advies is meer werk en kost daardoor meestal meer. Lees de verhuurhypotheek.
Kosten koper en de belasting
Koop je privé, dan valt het pand in box 3. Daar trek je de kosten koper niet af: box 3 rekent met de WOZ-waarde en je schuld. Lees box 3 en vastgoed.
Met een BV gelden andere regels. De kosten van de aankoop horen bij de aanschafprijs van het pand, de kosten van de lening bij de lening. Lees privé of met een BV.
Zie je eigen kosten koper in de rendementsberekening. Elk richtbedrag kun je vervangen door de prijs uit je offerte.
Vragen en antwoorden
Hoeveel procent zijn de kosten koper bij een beleggingspand?
Dat hangt vooral af van de overdrachtsbelasting: 8% voor een woning. Daar komen notaris, Kadaster, taxatie, keuring en advies bij. In ons rekenvoorbeeld van € 465.000 was het samen 9,4% van de koopprijs.
Kun je de kosten koper meefinancieren?
Meestal niet. Een verstrekker leent op de waarde in verhuurde staat, en die ligt lager dan de koopprijs. De kosten koper betaal je dan uit eigen geld.
Zijn de kosten koper lager bij nieuwbouw?
Ja, want je betaalt geen overdrachtsbelasting en de notaris van de levering zit in de koopsom vrij op naam. De hypotheekakte, het advies en de taxatie betaal je wel. Lees nieuwbouw als belegging.
Wat kost de notaris bij een beleggingspand?
De prijs is vrij. Voor de akte van levering en de hypotheekakte samen betaal je ongeveer € 1.100 tot € 1.900. Vraag vooraf een offerte en kijk wat erin zit.