Overdrachtsbelasting bij een beleggingspand in 2026
Koop je een woning om te verhuren, dan betaal je 8% overdrachtsbelasting. Voor een pand dat geen woning is, is dat 10,4%. Hier lees je welk tarief geldt, waarover je het betaalt en wat er per 1 januari 2027 kan veranderen.
Drie tarieven
Het tarief hangt af van wat je koopt en of je er zelf gaat wonen.
- 2% voor een woning waarin je zelf voor langere tijd gaat wonen. Dit tarief geldt alleen voor een natuurlijk persoon. Je verklaart vóór de levering bij de notaris dat je er gaat wonen.
- 8% voor een woning die je niet zelf bewoont: een woning om te verhuren, een tweede woning of een vakantiewoning. Een garage die je samen met de woning koopt, valt eronder.
- 10,4% voor alles wat geen woning is, zoals een winkel, een kantoor, bouwgrond of een garagebox die je los koopt.
Woning of geen woning?
Het tarief volgt wat het pand is op het moment van de levering. Wat je ermee van plan bent, telt niet. Een woning die je wilt slopen, blijft een woning en kost 8%. Een kantoor dat je wilt ombouwen tot appartementen, is bij de levering nog een kantoor en kost 10,4%.
Een BV betaalt nooit 2%, want een BV woont nergens. De startersvrijstelling geldt ook niet voor een belegger: die is alleen voor wie er zelf gaat wonen. Lees privé of met een BV.
Woon je zelf in de woning en verhuur je een klein deel? Is dat een tiende of minder, dan mag het lage tarief voor de hele woning gelden. Verhuur je meer, dan betaal je over het verhuurde deel 8%.
Waarover betaal je het?
Je betaalt over de waarde van het pand, en minstens over de koopprijs. Koop je een verhuurd pand, dan is dat in de praktijk de prijs in verhuurde staat. Die ligt meestal lager dan de prijs van dezelfde woning zonder huurder.
In ons rekenvoorbeeld kost een appartement € 465.000. De overdrachtsbelasting is dan € 37.200, het grootste deel van de kosten koper. Waar die in het hele traject vallen, lees je in het stappenplan.
Kocht de verkoper het pand zelf minder dan zes maanden geleden? Dan houdt de wet rekening met de overdrachtsbelasting die bij die vorige koop al betaald is. Je betaalt dan minder, soms niets. De notaris rekent het uit (artikel 13 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer).
Nieuwbouw: btw in plaats van overdrachtsbelasting
Koop je een nieuwe woning van een ontwikkelaar of bouwer, dan zit er btw in de koopsom. Over zo'n levering betaal je geen overdrachtsbelasting. Die vrijstelling staat in artikel 15 van dezelfde wet.
De btw krijg je als verhuurder niet terug, want woningverhuur is vrijgesteld van btw. Ze hoort dus bij je investering. Lees nieuwbouw als belegging.
De datum van de levering telt
Het tarief volgt de dag waarop de notaris de akte van levering passeert. De datum van de koopakte doet er niet toe. Teken je in december en laat je in januari leveren, dan geldt het tarief van januari.
Voor een levering vanaf 1 januari 2027 staat 7% voor een woning in het Belastingplan (stand: voorstel). Zolang het een voorstel is, kan het nog veranderen of vervallen. De Tweede Kamer stemt er in november over, de Eerste Kamer in december.
Valt je levering rond de jaarwisseling? Reken beide data door in de rendementsberekening. Later leveren kan schelen, maar de verkoper moet ermee instemmen en je eerste huur komt later binnen.
Vragen en antwoorden
Hoeveel overdrachtsbelasting betaal je bij een huurwoning?
8% over de koopprijs, of over de waarde als die hoger is. Het lage tarief van 2% geldt alleen als je er zelf gaat wonen.
Gaat de overdrachtsbelasting voor beleggers omlaag in 2027?
Het Belastingplan noemt 7% voor een woning bij een levering vanaf 1 januari 2027 (stand: voorstel). Het tarief volgt de datum van de levering bij de notaris, niet die van de koopakte.
Betaalt een BV ook 8% voor een woning?
Ja. Voor een woning betaalt een BV hetzelfde tarief als een particuliere belegger. Het lage tarief van 2% kan een BV nooit krijgen.
Welk tarief geldt als je een kantoor ombouwt tot woningen?
10,4%. Het tarief volgt wat het pand is bij de levering, en dan is het nog een kantoor.
Betaal je overdrachtsbelasting over nieuwbouw?
Nee, als de ontwikkelaar of bouwer btw rekent over de levering. Dan geldt een vrijstelling. De btw betaal je wel, en als verhuurder krijg je die niet terug.