Nieuwbouw als belegging: v.o.n., btw en bouwrente
Een nieuwbouwwoning kopen om te verhuren rekent anders dan een bestaande woning. Je betaalt geen overdrachtsbelasting, wel btw die je niet terugkrijgt. En tussen de koop en de oplevering betaal je rente zonder huur.
Wat zit er in de koopsom vrij op naam?
Nieuwbouw koop je meestal vrij op naam (v.o.n.). In die prijs zitten de grond, de bouw, de btw, de notariskosten van de levering en de kosten van het Kadaster voor die akte.
Wat er niet in zit: de hypotheekakte, de taxatie, het advies voor je lening en het meerwerk. Die betaal je apart. Lees kosten koper.
Btw in plaats van overdrachtsbelasting
Over een nieuwe woning van een ontwikkelaar of bouwer betaal je btw. Daardoor ben je geen overdrachtsbelasting verschuldigd. Wie een bestaande huurwoning koopt, betaalt wel 8%. Lees overdrachtsbelasting.
Die btw krijg je als verhuurder niet terug. Verhuur van een woning is vrijgesteld van btw, en wie vrijgesteld verhuurt, mag de btw op de aankoop niet aftrekken. De btw hoort dus bij je investering, net als de koopsom zelf.
Bouwrente en de maanden zonder huur
Bij nieuwbouw betaal je in delen. Tot de levering bij de notaris rekent de ontwikkelaar vaak rente over de grond en de termijnen die al vervallen zijn. Dat heet bouwrente. Het percentage staat in de koop- en aanneemovereenkomst.
Na de levering betaal je rente over je lening, terwijl de bouwer nog aan het werk is. Huur krijg je pas na de oplevering. Tussen die twee momenten zitten vaak maanden, soms meer dan een jaar.
Reken met de opleverdatum uit de overeenkomst, en houd rekening met vertraging. Een paar maanden later opleveren betekent een paar maanden rente zonder huur. Lees cashflow.
Meerwerk en afbouw
Een nieuwbouwwoning is vaak nog niet klaar voor een huurder. Een keuken, vloeren of een betere badkamer koop je als meerwerk bij de bouwer, met btw. Of je laat het na de oplevering doen.
Tel die kosten mee in je investering. De keuken en het sanitair tellen ook mee in de punten, en dus in de huur die je mag vragen. Check de maximale huur op checkdehuur.nl (opent in een nieuw tabblad).
Een nieuwe woning heeft meestal een goed energielabel. Dat levert punten op en scheelt in onderhoud. Lees energielabel bij verhuur.
Laat bij de oplevering een deskundige meekijken. Wat je dan op het proces-verbaal van oplevering zet, moet de bouwer herstellen. Zo voorkom je dat een huurder in een woning met gebreken begint.
Nieuwbouw doorrekenen
Een nieuwbouwwoning heeft vaak nog geen adres. In de rendementsberekening kies je dan nieuwbouw en vul je het project en de postcode in, met de koopsom v.o.n., het meerwerk en de opleverdatum.
De berekening telt dan geen overdrachtsbelasting en rekent de btw mee in je investering. Vul ook de bouwrente in die je tot de levering betaalt: die hoort bij de investering. De huur begint bij de oplevering, de rente eerder.
Het is een berekening, geen advies. Lees de koop- en aanneemovereenkomst na op bouwrente, opleverdatum en wat er bij vertraging gebeurt.
Vragen en antwoorden
Betaal je overdrachtsbelasting over een nieuwbouwwoning?
Nee, als de ontwikkelaar of bouwer btw rekent over de levering. Dan geldt de vrijstelling uit artikel 15 van de Wet op belastingen van rechtsverkeer.
Krijg je de btw terug als je de nieuwbouwwoning verhuurt?
Nee. Verhuur van een woning is vrijgesteld van btw, en dan mag je de btw op de aankoop niet aftrekken. Ze hoort bij je investering.
Wat betekent vrij op naam bij nieuwbouw?
Dat de btw, de notariskosten van de levering en de inschrijving in het Kadaster in de koopsom zitten. De hypotheekakte en de kosten van je lening zitten er niet in.
Wat is bouwrente?
Rente die de ontwikkelaar rekent over de grond en de termijnen die al vervallen zijn, tot de levering bij de notaris. Het percentage staat in de koop- en aanneemovereenkomst.